Cómo hacer una buena valoración de un inmueble para la compraventa

valoración inmueble

Si nos sigues en este blog, o sigues la actividad de cualquiera de las agencias franquiciadas de la red CENTURY 21 España, te habrás percatado que ponemos especial énfasis en la adecuada valoración del inmueble que quieres vender, para facilitar la operación.

No es un tema baladí, ya que un precio excesivo por una vivienda hará que ésta se queme en el mercado, sin recibir ofertas de interés. Por el contrario, una infravaloración del precio que puede tener nuestra casa en el mercado supondrá vender rápido, sí, pero obteniendo mucho menos rédito de lo que nos gustaría y esperaríamos.

Así pues, nos hemos propuesto detallar cómo valoran nuestros profesionales los inmuebles antes de ponerlos a la venta para asegurar vender la propiedad en el menor tiempo posible y al mejor precio del mercado. Porque, lo hacemos todo por tu casa.

El informe de tasación

El informe de tasación es el documento oficial que emite cualquier entidad de tasación oficial, y que recoge los aspectos más técnicos de la propiedad. Esto es, la superficie del inmueble, cuál es su antigüedad o dónde está ubicada.

Debido a que anota aspectos que varían con el tiempo, el informe de tasación “caduca”, por así decirlo, unos meses más tarde, por lo que, si sobrepasamos el tiempo establecido, deberemos solicitar una nueva tasación para vender la vivienda.

En lo que no entra el informe de tasación es en la valoración catastral del inmueble. Existe la falsa creencia de que con el informe de tasación se nos da el valor catastral de la propiedad y no es así. El valor catastral es en realidad un indicador administrativo que sí, afecta al precio de la vivienda, más como mínimo que como valor real, pero sobre todo la afecta de cara a cumplir con los impuestos correspondientes (IBI, plusvalía, etcétera).

Qué incluye el informe de tasación

Para que no quede ningún tipo de dudas, os vamos a explicar cómo se realiza este informe. Así comprenderemos los parámetros que influyen en el precio de la vivienda y cómo fluctúan en función del mercado. Y es que no valora igualmente una vivienda el comprador de Madrid que el que vive en Gijón, por poner un ejemplo.

Los principales indicadores objetivos de valor de una vivienda son, en este orden, la localización, la antigüedad, la superficie de la que dispone y el estado de conservación que presenta respecto a esa antigüedad.

El tasador evalúa la calidad del entorno de la propiedad, si hay actividad comercial activa, si cuenta con zonas verdes, qué tipo de conexiones de transporte tiene o la calidad ambiental del entorno.

¿Son elementos críticos para el valor final del inmueble? No. Pero sí pueden ser determinantes para el potencial comprador, por lo que el informe de tasación trata de ser siempre lo más detallista posible, adaptado, eso sí, a las características y necesidades del mercado.

Para emitir el informe definitivo, el tasador visita otros inmuebles de la zona para establecer el marco comparativo adecuado.

¿Y el resto de indicadores?

El valor de tasación recompone una visión objetiva de la vivienda en su entorno y su mercado. Así, en aquellos mercados en los que la eficiencia energética sea un punto de interés para el mercado, recogerá datos a este respecto.

Del mismo modo, cuando para el mercado es importante la orientación, incide sobre ello. La tasación del inmueble siempre está sujeta a lo que dictamina el mercado, por lo que varía con él.

¿Cuándo necesito una tasación de la vivienda?

Si el comprador de la vivienda va a adquirirla con la concurrencia de un préstamo hipotecario, deberá solicitar una tasación que garantice la viabilidad de la operación respecto de la vivienda y del comprador.

El valor resultante se conoce como valor hipotecario y suele ser algo menor del valor de mercado.

Otro de los momentos clave que requiere la existencia de una tasación objetiva del inmueble es la liquidación de los impuestos correspondientes para la adquisición o transmisión de la vivienda.

¿Qué es una Valoración de Mercado?

Los asesores CENTURY 21, para la comercialización de un inmueble, realizan una valoración de mercado o A.C.M. (análisis comparativo de mercado). A diferencia de una tasación, el objetivo de un A.C.M. es comprobar la viabilidad de venta de un inmueble, de acuerdo con el plazo temporal que necesita el propietario, la demanda de la zona y tipología, así como la oferta de otros inmuebles que compiten con el que vamos a comercializar.

Un factor fundamental para realizar este análisis es el conocimiento del mercado por parte del asesor: cuál es la demanda real (contacto con compradores), la oferta real (cuánto tiempo llevan a la venta otros inmuebles), y las tendencias previstas (cambios urbanísticos, viabilidad hipotecaria, compras por parte de inversores).

Aunque el asesor se ayuda de herramientas tecnológicas para la elaboración del A.C.M., sigue siendo decisivo el contacto directo del asesor inmobiliario con compradores y vendedores, pues cualquier mercado es cambiante, en base a la oferta y la demanda.

¿Qué es el Valor Mínimo de Escrituración?

Para normalizar los precios de escrituración y adecuarlos a la realidad del mercado, cada Comunidad Autónoma establece los precios mínimos de escrituración, que son considerados en cualquier compraventa.

Enlaces de interés para obtener el VME en cada Comunidad Autónoma:

► VENDE CON CENTURY 21 España:
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► TRABAJA EN CENTURY 21 España:
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